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Les premiers commentaires concernant le projet de loi de finances pour 2018 ont été publiés.

Bien entendu, il s’agit pour l’instant toujours d’un projet, mais son entrée en vigueur est prévue pour fin décembre. D’ici là, quelques changements pourraient encore avoir lieu.

Que prévoit le projet de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Ce projet prévoit le remplacement de l’ISF par un impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, à la charge des personnes physiques détenant, au 1^er janvier d’imposition, un patrimoine immobilier net imposable supérieur à 1.3 M €. Il s’agit de la valeur vénale des biens immobiliers diminuée des dettes directement liées à ces mêmes biens. Lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers excède 5 M €, le montant des dettes serait plafonné à 60% de la valeur et, au-delà de ce seuil, seulement 50 % des dettes restantes seraient admises en déduction.

Avec cette réforme, les avantages liés à certains emprunts diminuent.  Sont inclus dans la base de calcul également les parts détenues dans des sociétés qui détiennent des biens immobiliers en France (p.ex. SCI) même si ces biens ne sont pas prépondérant de l’actif principal de celles-ci. Le refinancement ne serait plus déductible de la base comme actuellement.

Lors d’un recours à un prêt in fine, prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat, les déductions répondraient à des règles particulières. Une partie serait déduite du passif, chaque année, d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement de l’emprunt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.  Ce mécanisme viendra augmenter la valeur nette imposable chaque année à l’ IFI.

The first comments of the draft of the French Finance Law for 2018 have been published. Please keep in mind that it is a draft, the law should enter into force at the end of December. Until then there may be some changes.

This draft will abolish the wealth tax, as we currently know it, and be replaced by a new « real estate wealth tax » (named IFI). This new tax would be due once the real estate assets reaches 1.3 million Euros. This means the market value (updated) of the property minus the debts for the same real estate such as the financing and direct taxes.  With a real estate value over 5 Mio Euros, the debts are deductible for 60% and above only for 50% of the remaining debt amount.

With this reform, the tax benefits of certain loans could be lower. The new tax concerns investors in companies that own real estate in France (such as SCIs), even if the assets of the company do not predominantly consist of French real estate. Funding amounts would not reduce the tax base anymore.

The financing without regular mortgage repayments, (“emprunt in fine”), would have even less benefits: a 10 years loan would be reduced of one tenth every year for the tax base (corresponding to the terms of the loan), so that the net taxable real estate asset amount would increase with the time.

Die ersten Kommentare des Entwurfs des französischen Finanzgesetzes für 2018 sind veröffentlicht worden. Beachten Sie bitte, dass es sich um einen Entwurf handelt, das Gesetz sollte ab Ende Dezember in Kraft treten. Bis dahin könnte sich noch einiges ändern.

Dieser Entwurf sieht unter anderem vor, die Vermögenssteuer, wie wir sie zurzeit kennen, abzuschaffen und durch eine neue « Immobilienvermögenssteuer » zu ersetzen. Diese neue Steuer würde ab einem Nettoimmobilienvermögen von 1,3 Mio zugreifen.  Also den Marktwert (aktualisierter Wert) der Immobilien abzüglich der Schulden zur Finanzierung derselben Immobilien.

Bei einem  Immobiliarvermögen  über 5 Mio Euros, sind die abziehbaren Schulden begrenzt auf 60% und würden darüber nur mit 50% abziehbar sein.

Mit der geplanten Reform könnten die steuerlichen Vorteile bestimmter Darlehen geringer werden. Die neue Steuer betrifft  auch weiterhin die Beteiligungen an Gesellschaften, die in Frankreich Immobilien besitzen (wie z. B.  SCIs), auch wenn das Vermögen der Gesellschaft nicht überwiegend aus französischen Immobilien besteht. Refinanzierungsbeträge würden die Bemessungsgrundlage nicht reduzieren wie bisher.

Die Finanzierungen ohne Tilgung, (Darlehen in Fine), würden auch weniger Vorteile haben: bei einer Finanzierung auf 10 Jahren würde jedes Jahr ein Betrag « steuerlich »  zu einem Zehntel  getilgt, so dass der netto zu besteuernder Immobilienvermögensbetrag doch mit der Zeit steigen würde.